Thị trường chung cư 2026: Tại sao nguồn cung dồi dào nhưng giá vẫn neo cao?

Thị trường bất động sản quý I/2026 chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ về thanh khoản, nhưng nghịch lý là giá căn hộ vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt, tạo nên những áp lực mới cho người mua ở thực.

Trong quý I/2026, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy gần 140.000 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 103,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, bức tranh thị trường không đồng nhất khi dòng tiền chủ yếu tập trung vào đất nền, trong khi phân khúc căn hộ chung cư đang đối mặt với bài toán “lệch pha” nguồn cung nghiêm trọng.

Cơn khát căn hộ bình dân và mặt bằng giá mới

Sự phân hóa thị trường đang phản ánh rõ nét qua con số: hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá khởi điểm thường vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m². Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đây là hệ quả của việc căn hộ bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường sơ cấp. Người mua nhà ở thực hiện nay bị dồn vào thế khó, buộc phải chấp nhận mặt bằng giá cao hoặc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp.

Tại các đô thị lớn, ngưỡng giá đã thiết lập kỷ lục mới:

• Hà Nội: Trung bình 128 triệu đồng/m², với các dự án cao cấp như Vinhomes Metropolis chạm mốc 192-258 triệu đồng/m².
• TP. Hồ Chí Minh: Trung bình 112 triệu đồng/m², cá biệt phân khúc siêu sang như Grand Marina Saigon đạt 440-557 triệu đồng/m².

Động lực nào khiến giá căn hộ khó “hạ nhiệt”?

Các chuyên gia từ CBRE và Savills chỉ ra ba yếu tố then chốt giữ giá căn hộ ở mức cao bền vững:

1. Chi phí đầu vào: Giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính tăng cao đã đẩy giá thành sơ cấp lên một nền tảng mới.
2. Giá trị cộng hưởng: Các dự án mới hiện nay không chỉ bán “tường và gạch” mà bán hệ sinh thái (metro, trường học, bệnh viện quốc tế, tiện ích đại đô thị).
3. Tài sản trú ẩn: Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động, căn hộ trở thành kênh trú ẩn an toàn với lợi suất cho thuê ổn định từ 5-6%/năm.

Triển vọng nào cho người mua ở thực?

Mặc dù áp lực cạnh tranh sẽ tăng lên khi nguồn cung dự kiến gấp đôi vào cuối năm 2026, nhưng giới chuyên gia nhận định giá khó có thể giảm sâu. Thay vào đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn “đi ngang” bền vững. Điểm sáng hy vọng nằm ở đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết việc đưa vào vận hành khoảng 160.000 căn hộ giá rẻ trong năm nay sẽ là chìa khóa để giảm áp lực cho phân khúc bình dân, gián tiếp điều tiết mặt bằng giá chung cư thương mại.

Bạn nghĩ sao về xu hướng giá căn hộ hiện nay? Liệu nhà ở xã hội có đủ sức tạo ra cú hích thay đổi mặt bằng giá trong năm 2026? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn bên dưới.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao nguồn cung tăng nhưng giá căn hộ vẫn không giảm?Do sự lệch pha nghiêm trọng: hơn 80% nguồn cung là phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, cùng với chi phí đầu vào tăng cao và giá trị tiện ích đi kèm dự án lớn.

Giá căn hộ có khả năng giảm trong thời gian tới không?Khả năng giảm sâu là thấp do mặt bằng chi phí đã thiết lập mức mới. Thị trường dự kiến sẽ đi vào giai đoạn ổn định hoặc đi ngang thay vì giảm giá mạnh.

Yếu tố nào sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá của chung cư?Việc hoàn thành khoảng 160.000 căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ trong năm 2026 được kỳ vọng sẽ giải tỏa áp lực cho phân khúc bình dân và điều tiết mặt bằng giá chung.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao nguồn cung tăng nhưng giá căn hộ vẫn không giảm?

Do sự lệch pha nghiêm trọng: hơn 80% nguồn cung là phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, cùng với chi phí đầu vào tăng cao và giá trị tiện ích đi kèm dự án lớn.

Giá căn hộ có khả năng giảm trong thời gian tới không?

Khả năng giảm sâu là thấp do mặt bằng chi phí đã thiết lập mức mới. Thị trường dự kiến sẽ đi vào giai đoạn ổn định hoặc đi ngang thay vì giảm giá mạnh.

Yếu tố nào sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá của chung cư?

Việc hoàn thành khoảng 160.000 căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ trong năm 2026 được kỳ vọng sẽ giải tỏa áp lực cho phân khúc bình dân và điều tiết mặt bằng giá chung.